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TesesFundos imobiliários

Renda de aluguel.

Aluguel pingando todo mês, isento de IR, sem comprar um imóvel inteiro.

Convicção 92 de 100+14% desde jan/20254 ativosRevalidada em 14 nov

A tese desde jan/2025

+14,2%Tese+43,6%IBOV

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Tese hoje+14,2%
Lançada em
jan 2025
Fontes acumuladas
16

A ideia em 1 minuto

Quatro FIIs pra receber aluguel todo mês, isento de IR, sem comprar imóvel, sem inquilino e sem cartório. Aqui a métrica certa é o fluxo que cai na conta, não o preço da cota.

A cesta divide a renda em quatro motores: galpões logísticos com vacância de 3,9% (HGLG11), lajes de contratos longos (KNRI11), recebíveis a IPCA+ 9,78% ao ano segundo o relatório gerencial (MXRF11) e shoppings com vendas por m² crescendo 12,7% em 12 meses conforme a Suno (VISC11). O conjunto rende entre 8,85% e 12,29% ao ano pelos dados do Investidor10, e na medição da Aportou o preço das cotas ainda subiu 10,4% em 12 meses, bônus, não o jogo. O mesmo juro de 14,25% que sustenta a tese de bancos brasileiros hoje remunera os CRIs do MXRF11; quando o Copom seguir cortando, e o Boletim Focus já projeta Selic a 14% no fim de 2026, o tijolo historicamente reprecifica pra cima.

  • A favor

  • Sinal

  • Risco

O que está na tese

4 ativos, cada um com um papel.

Da revalidação de 14 nov 2026
HGLG11HGLG11

Pátria Log (ex CSHG Logística)

Núcleo logístico (galpões AAA)NúcleoRevisto em 14/11Paga R$ 1,17 por cota em 16 de novembro; fechou a R$ 146,02 em 13, com a incorporação do LVBI11 por concluir.

No estudo de 14 nov

MantémRenda intacta, incorporação do LVBI11 por concluir

Fechou a R$ 145,69 em 12 e a R$ 146,02 em 13; paga R$ 1,17 por cota em 16 de novembro.

Por que está na tese

Quebrou o degrau de R$ 1,10 que sustentava desde agosto de 2023 e anunciou R$ 1,17 por cota na competência de julho, data-base em 31 de julho e pagamento em 14 de agosto, o maior provento em três anos, com yield mensal de 0,79% sobre o fechamento de julho de R$ 147,42 e dividend yield de 9,02% em 12 meses pelo Investidor10. A origem é conhecida e não recorrente, o reconhecimento de lucro de SPE de cerca de R$ 14,7 milhões com a conclusão do Simões Filho G100, ou seja, quem extrapolar R$ 1,17 vai se decepcionar, o que o método compra aqui continua sendo o R$ 1,10 que não falha.

O que tem de acontecer

O gatilho

Destinação do lucro em caixa de R$ 0,98 por cota gerado pela venda dos dois imóveis de Itapevi por R$ 119,81 milhões em 31 de julho, com TIR de 27,4% e preço 7,9% acima do laudo de abril, depois do provento subir de R$ 1,10 para R$ 1,17 na competência de julho (EM ANDAMENTO, pagamento em 14 de agosto, vacância física em 3,1% e P/VP em 0,88). Copom de 4 e 5 de agosto CONFIRMADO: corte unânime de 0,25 ponto, de 14,25% para 14,00%, quarto seguido, com o Focus em 13,75% para o fim de 2026.

As revisões

  1. a cota fechou a R$ 145,69 em 12 de novembro e R$ 146,02 em 13, sem alteração comunicada no rendimento (incorporação do LVBI11 com conclusão PENDENTE; pagamento de 16 de novembro PENDENTE).

  2. a CVM decidiu em 3 de novembro dispensar o reembolso de quem votou contra, se absteve ou faltou às assembleias de 30 de dezembro de 2025 que aprovaram a incorporação do LVBI11, noticiado em 10; relação de troca e data de conclusão não divulgadas; a cota fechou a R$ 145,97 em 11 (INCORPORAÇÃO DO LVBI11 DESTRAVADA NA CVM, conclusão PENDENTE; pagamento de 16 de novembro PENDENTE).

  3. o fundo anunciou em 30 de outubro R$ 1,17 por cota referente a outubro, pago em 16 de novembro, com vacância física de 2,7% e financeira de 3,0% no fim de setembro; a cota subiu 1,70%, a R$ 149,50 (RENDIMENTO DE OUTUBRO MANTIDO EM R$ 1,17; pagamento de 16 de novembro PENDENTE).

  1. o pagamento de R$ 1,17 por cota e o reembolso das frações do PATL11 tinham data em 15 de outubro e nenhum comunicado de alteração foi localizado; a cota fechou a R$ 156,30 em 20 (PAGAMENTO DE 15 DE OUTUBRO NA DATA, SEM ALTERAÇÃO COMUNICADA; cobertura pelo resultado PENDENTE no relatório gerencial).

  2. a cota caiu 0,22% em 14 de outubro, a R$ 156,00, sem comunicado alterando a data; pagamento de R$ 1,17 por cota e reembolso das frações do PATL11 com data em 15 de outubro (PAGAMENTO NA DATA DE HOJE; cobertura pelo resultado PENDENTE no relatório gerencial).

  3. a cota subiu 2,46% em 6 de outubro, a R$ 154,00, e 1,62% em 7, a R$ 156,49, com o IFIX na máxima de 52 semanas; o fundo leiloou 18.902 cotas fracionárias do PATL11 a R$ 146,36, com reembolso em 15 de outubro (CURVA A FAVOR; pagamento de 15 de outubro PENDENTE; cobertura pelo resultado PENDENTE no relatório gerencial).

  4. a cota subiu 1,62% em 5 de outubro, a R$ 150,30, com o IFIX em alta de 1,34% e o DI de 2031 caindo de 13,99% para 12,70% (CURVA A FAVOR; pagamento de 15 de outubro PENDENTE; cobertura pelo resultado PENDENTE no relatório gerencial).

  5. o relatório que acompanhou o rendimento de R$ 1,17 projeta vacância física de 2,9% para 3,6% nos próximos meses, com Cargill e Hospcom saindo do imóvel de Goiânia e o Boticário do HGLG Serra em janeiro de 2027, depois das saídas de PMLog e Clubbi; a cota subiu 0,62% em 2 de outubro, para R$ 147,90 (VACÂNCIA CONTRATADA PARA SUBIR; pagamento de 15 de outubro PENDENTE; cobertura pelo resultado PENDENTE no relatório gerencial).

  6. o fundo manteve o rendimento de setembro em R$ 1,17 por cota, igual a agosto, com data-com em 30 de setembro e pagamento em 15 de outubro, e vacância física de 2,9%; a cota caiu 0,65% em 1º de outubro, para R$ 146,99 (RENDIMENTO DE SETEMBRO CUMPRIDO E MANTIDO; cobertura pelo resultado PENDENTE no relatório gerencial).

  7. o Bom Dia FIIs de 1º de outubro registra que o fundo anunciou o rendimento de setembro, com data-com em 30, mas o valor não foi localizado em fonte aberta e a página do fundo ainda mostra os R$ 1,17 de agosto; a cota fechou 30 a R$ 147,95, estável, com o IFIX a 3.755,22 pontos (ANÚNCIO NA DATA, valor PENDENTE de confirmação).

  8. sem documento novo; a cota subiu 0,24% em 29 de setembro, para R$ 147,93, com o IFIX a 3.740,56 pontos; o rendimento de setembro não tinha sido anunciado até a manhã de 30, último pregão do mês (SEM FATO NOVO, rendimento de setembro PENDENTE para 30 de setembro).

  9. sem documento novo depois do relatório de agosto; a cota fechou 25 de setembro a R$ 147,86 e 28 a R$ 147,58, com o IFIX a 3.741,57 pontos em 25 (SEM FATO NOVO, rendimento de setembro PENDENTE para 30 de setembro).

  10. o documento protocolado no FNET em 24 de setembro é o relatório de agosto, com resultado de R$ 1,02 por cota, distribuição de R$ 1,17 e reserva de R$ 0,93, sem número novo; a cota caiu 0,19% em 23 e subiu 0,22% em 24, para R$ 147,93 (REPROTOCOLO, rendimento de setembro PENDENTE para 30 de setembro).

  11. o relatório de agosto, protocolado em 14 de setembro e não registrado nesta série, mostra resultado de R$ 1,02 por cota contra distribuição de R$ 1,17, guia de R$ 1,17 por cota no segundo semestre, reserva acumulada de R$ 0,93 e vacância física de 2,9%, com potencial de 3,6% em janeiro de 2027; a cota fechou 22 a R$ 147,88 (GUIA MANTIDO COM RESERVA, vacância de janeiro PENDENTE, rendimento de setembro PENDENTE).

  12. sem documento no FNET no fim de semana (relatório gerencial de setembro PENDENTE).

  13. em 18 de setembro o fundo comunicou integrar os índices FTSE EPRA Nareit, revisados no fechamento do próprio dia, e a cota fechou inalterada em R$ 147,98; o giro e a volatilidade da sessão são mecânicos e não dizem nada sobre vacância, inadimplência ou distribuição, de modo que a vela de sexta não deve ser lida como sinal (EVENTO MECÂNICO DE ÍNDICE, régua do fundo inalterada).

  14. em 16 de setembro o Safra iniciou cobertura de FIIs de galpão com compra apenas no HGLG11, a 0,89 vez o patrimônio, contra 0,92 do setor e vacância nacional de 5,6%; em 15 de setembro a Brookfield comprou oito parques logísticos da Marq por R$ 1,4 bilhão, cerca de 560 mil m² e perto de R$ 2,5 mil por m² (SELL-SIDE A FAVOR, MARCA PRIVADA DO SEGMENTO).

  15. a data de pagamento de 15 de setembro chegou sem comunicado de adiamento, com R$ 1,17 por cota (CUMPRIDO na data).

  16. rendimento de setembro confirmado em R$ 1,17 por cota, mesmo patamar do mês anterior, com pagamento em 15 de setembro de 2026 sobre posição de 31 de agosto (CONFIRMADO, pagamento PENDENTE para 15 de setembro).

  17. valor de galpao referendado por transacao real no mesmo dia em que a cota caiu. O IFIX fechou 17 de agosto aos 3.654,70 pontos, queda de 0,86%, enquanto um fundo de logistica assinou a compra de um galpao em Campinas por R$ 140 milhoes. Contrapeso nomeado: o HSLG11 perdeu 4,35%, para R$ 79,75, porque 30,9% da receita contratada vinha da Casas Bahia, com vacancia fisica e inadimplencia ambas em 0% em julho (CONFIRMADO no tijolo, risco de inquilino nomeado).

Ver HGLG11

KNRI11KNRI11

Kinea Renda Imobiliária

Lajes e renda urbana, contratos longosAcompanharRevisto em 14/11Paga R$ 1,10 por cota em 16 de novembro; subiu 3,79% em 13, a R$ 151,79, com vacância física de 1,93%.

No estudo de 14 nov

MantémVacância baixa, cota reage

Caiu 0,51% em 12, a R$ 146,25, e subiu 3,79% em 13, a R$ 151,79; paga R$ 1,10 em 16 de novembro.

Por que está na tese

Híbrido de lajes corporativas e galpões gerido pela Kinea, 20 imóveis entre 12 edifícios comerciais e 8 centros logísticos, patrimônio de R$ 4,61 bilhões. Pagou R$ 1,38 por cota em 14 de julho de 2026, mas o número pedia leitura honesta e o próprio fundo já a entregou: o Investidor10 registra R$ 1,10 na competência de julho, ou seja, a volta ao degrau recorrente que o fundo paga desde março, com o R$ 1,38 de junho explicado por ganho de capital com venda de ativos, mesmo padrão de dezembro de 2025.

O que tem de acontecer

O gatilho

Volta à base recorrente de R$ 1,10 na competência de julho depois do R$ 1,38 não recorrente de junho, com a vacância financeira em 4,93% contra 5,39% em maio e o Copom de 4 e 5 de agosto definindo o juro longo que sustenta o valor da carteira de lajes (EM ANDAMENTO, terceiro mês seguido de queda na vacância, P/VP em 0,96). Copom de 4 e 5 de agosto CONFIRMADO: corte unânime de 0,25 ponto, de 14,25% para 14,00%, quarto seguido, com o Focus em 13,75% para o fim de 2026, com a NTN-B 2035 em 8,12% e o DI jan/31 em 14,39% como referência do juro longo que ancora o valor da carteira de lajes (CONFIRMADO).

As revisões

  1. a cota caiu 0,51% em 12 de novembro, a R$ 146,25, e subiu 3,79% em 13, a R$ 151,79, com vacância física de 1,93% (pagamento de 16 de novembro PENDENTE).

  2. registro: o rendimento de outubro é de R$ 1,10 por cota, com base em 30 de outubro e pagamento em 16 de novembro, segundo o calendário do InfoMoney; a cota fechou a R$ 147,00 em 11 (RENDIMENTO DE OUTUBRO MANTIDO EM R$ 1,10; pagamento de 16 de novembro PENDENTE).

  3. o pagamento de R$ 1,10 por cota tinha data em 15 de outubro e nenhum comunicado de alteração foi localizado; a cota fechou a R$ 164,01 em 20 (PAGAMENTO DE 15 DE OUTUBRO NA DATA, SEM ALTERAÇÃO COMUNICADA).

  1. a cota caiu 0,09% em 14 de outubro, a R$ 164,06, sem comunicado alterando a data; pagamento de R$ 1,10 por cota com data em 15 de outubro (PAGAMENTO NA DATA DE HOJE).

  2. o relatório gerencial de setembro mostrou vacância física de 1,84%, contra 3,91%, e financeira de 4,66%, contra 5,14%, depois da venda do PIB Sumaré, com rendimento de R$ 1,10; a cota subiu 3,36% em 6 de outubro, a R$ 165,07, e 0,38% em 7, a R$ 165,70 (VACÂNCIA EM QUEDA CONFIRMADA, pagamento de 15 de outubro PENDENTE).

  3. a cota subiu 1,13% em 5 de outubro, a R$ 159,70, sem documento novo (SEM FATO NOVO, pagamento de 15 de outubro PENDENTE).

  4. sem documento novo; a cota subiu 1,74% em 2 de outubro, para R$ 157,91, com o IFIX em alta de 0,43%, a 3.771,85 pontos, e de 0,81% na semana (SEM FATO NOVO, pagamento de 15 de outubro PENDENTE).

  5. o fundo manteve o rendimento de setembro em R$ 1,10 por cota, igual a agosto, com data-com em 30 de setembro e pagamento em 15 de outubro; vacância física de 3,91% e venda de imóvel de R$ 26 milhões em andamento; a cota caiu 1,15% em 1º de outubro, para R$ 155,21 (RENDIMENTO DE SETEMBRO CUMPRIDO E MANTIDO, pagamento de 15 de outubro PENDENTE).

  6. sem documento localizado; o rendimento de setembro, com data-com em 30, não foi encontrado em fonte aberta até a manhã de 1º de outubro, e o último confirmado é o de R$ 1,10 de agosto; a cota subiu 0,11% em 30, para R$ 157,01 (rendimento de setembro PENDENTE de confirmação).

  7. sem documento desde 14 de setembro; a cota subiu 0,22% em 29 de setembro, para R$ 156,84, terceira alta seguida (SEM FATO NOVO, rendimento de setembro PENDENTE).

  8. sem documento desde 14 de setembro; a cota subiu 0,83% em 25, para R$ 156,24, e 0,16% em 28, para R$ 156,49, recuperando parte da queda de 2,05% de 23 e 24 (RECUPERAÇÃO PARCIAL, rendimento de setembro PENDENTE).

  9. sem documento desde 14 de setembro; a cota caiu 1,08% em 23 e 0,98% em 24, para R$ 154,95; o HAAA11 vendeu dez conjuntos do Thera Corporate por R$ 249,3 milhões, só R$ 95,3 milhões à vista e o resto em 2033 corrigido por IPCA mais 9,2% (MARCA DE PREÇO A PRAZO, rendimento de setembro PENDENTE).

  10. sem documento novo depois do informe de 14 de setembro; a cota subiu 0,78% em 21, para R$ 158,73, e caiu 0,33% em 22, para R$ 158,20 (SEM FATO PRÓPRIO, rendimento de setembro PENDENTE).

  11. sem documento no FNET no fim de semana; oferta do HGRE11 pela Torre D do Rochaverá como referência de preço de laje AAA (SEM FATO PRÓPRIO).

  12. em 18 de setembro a cota caiu 0,76%, para R$ 157,50, devolvendo parte da alta de 0,98% de 17, dia em que o Itaú locou as duas torres do Esther Towers, 91,4 mil metros quadrados, por dez anos com correção pelo IPCA e opção de renovação por cinco, a maior locação corporativa de alto padrão já registrada em São Paulo segundo a Binswanger; a escritura do Edifício Jacks Rabinovich, vendido pelo Pátria Properties por R$ 167,5 milhões contra laudo de R$ 142,5 milhões, seguia sem comunicação até 18 de setembro, com prazo estimado por volta de 20 (EVIDÊNCIA SETORIAL A FAVOR CONFIRMADA EM SEGUNDA FONTE; escritura do Jacks Rabinovich PENDENTE).

  13. correção de registro: o fato relevante de 10 de setembro do Patria Properties, antigo RBRP11, identifica a compradora do Edifício Jacks Rabinovich como a Fortinet Network Security Brasil, por R$ 167,5 milhões pelo prédio inteiro, R$ 35,1 mil por m², contra laudo de R$ 142,5 milhões; até 16 de setembro a escritura não foi comunicada (MARCA DE LAJE ACIMA DO LAUDO, escritura PENDENTE até cerca de 20 de setembro). Em 17 de setembro o Itaú locou todo o Esther Towers, da Eztec, 91,4 mil metros quadrados por dez anos com correção pelo IPCA e R$ 1,17 bilhão de receita estimada na década, evidência de demanda por laje AAA com locatário de primeira linha e contrato longo indexado; o fundo subiu 0,98%, para R$ 158,70 (EVIDÊNCIA SETORIAL A FAVOR; confirmação no relatório gerencial do próprio fundo PENDENTE).

  14. o pagamento de R$ 1,10 por cota chegou à data de 15 de setembro sem comunicado de adiamento, e a escritura do Jacks Rabinovich segue sem comunicado dentro do prazo de dez dias do compromisso assinado em 10 de setembro (RENDIMENTO CUMPRIDO na data, escritura PENDENTE).

  15. até a manhã de 14 de setembro não houve comunicado da escritura da venda do Edifício Jacks Rabinovich pelo RBRP11, cujo prazo de até dez dias conta do compromisso divulgado em 11 de setembro e vence por volta de 21 de setembro (DENTRO DO PRAZO, escritura PENDENTE).

  16. rendimento de setembro mantido em R$ 1,10 por cota, com pagamento em 15 de setembro sobre posição de 31 de agosto, 0,70% sobre os R$ 157,00 do fechamento de agosto. O resumo semanal de fundos de 13 de setembro ainda trata a venda do Jacks Rabinovich pelo RBRP11 como compromisso, sem escritura comunicada (RENDIMENTO CONFIRMADO, escritura PENDENTE).

  17. a proposta do TRX pela Torre A do Pátio Victor Malzoni não chegou a assembleia; a compra de fatia do empreendimento, de cerca de R$ 1 bilhão com BLCA11 e CVFL11, foi desfeita em 27 de agosto de 2026, de comum acordo, por reavaliação das condições econômicas, e as revalidações seguintes a trataram como pendente por erro (FALHOU, referência de laje AAA perdida). Referência restaurada em 12 de setembro de 2026: a prova de valor de laje perdida com o desfazimento da operação do TRX em 27 de agosto foi substituída por uma melhor. Em 11 de setembro o RBRP11 assinou compromisso de venda do Edifício Jacks Rabinovich, onde detém 60%, por R$ 167,5 milhões, com ganho de R$ 2,83 por cota e taxa interna de retorno de 17,8% ao ano, sendo 90% do preço pago na escritura em até dez dias. Ao contrário das vendas parceladas da semana, o lucro vira caixa distribuível de imediato (REFERÊNCIA DE LAJE RESTAURADA, com liquidez superior à anterior).

  18. marcacao mais limpa de laje AAA em muito tempo. O Catuai VBI Triple A recebeu proposta da TRX Real Estate de R$ 474,98 milhoes pelas 15 unidades da Torre A do Patio Victor Malzoni, na Faria Lima, cerca de 7.422 metros quadrados locaveis, ou perto de R$ 64 mil o metro, com possibilidade de liquidacao do fundo se a assembleia aprovar (PENDENTE de assembleia, referencia de valor patrimonial ja dada). Correção de registro na

Ver KNRI11

MXRF11MXRF11Maxi RendaMotor de renda (CRIs a CDI/IPCA)
VISC11VISC11Vinci Shopping CentersPerna de consumo (shoppings)

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Você viu 2 dos 4 ativos.

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